住房和城乡建设发展“十四五”规划纲要

一、住房发展形势分析

（一）发展机遇

1、新型县城化建设将增添住房发展的新需求。“十四五”末，我县常住人口县城化率将达到40%，户籍人口县城化率力争达到35%，农业转移人口市民化、新的人口政策等，为住房发展增添了新的需求。

2、居住品质提高将拓展住房发展的新空间。随着经济社会的不断发展，城市规划建设管理工作进一步加强，居民对住房品质和居住环境的要求越来越高，老旧住宅小区改造需求增加，绿色建筑、节能环保璎住宅需求释放，改善性住房需求扩大，县城各类棚户区改造持续推进，为住房发展供给侧结构性改革提供了更加广阔的空问。

3、经济新常态催生了住房发展的新业态。为适应新兴产业的发展和居民消费升级的需要，与住房发展密切相关的教育、医疗、文化、旅游、体育等服务需求将不断增加，伴随住宅建设技术、经营水平、服务理念的提升，以及互联网技术水平不断提高，产业园区地产、旅游地产、老年地产、众创空间、物流配送中心、社区商业网店等业态将得到进一步发展，住房业态将进入一个崭新领域。

（二）面临挑战

新时期，我县住房发展也将面临着严峻挑战：一是住房市场存在着区域性、结构性、阶段性供应过剩，去库存压力加大；二是新型县城化加快发展，县城人口快速增加，与城市基本公共服务和承载能力不足的矛盾凸显，住房制度改革需要寻找新的突破口；三是住房发展的资源环境趋紧，提升住房品质、发展节能环保型住宅和产业发展滞后受到影响；四是人口老龄化趋势明显，老年住宅设计、设施配套、环境营造等工作相对落后；五是住房市场分化加剧，城市之间住房发展的差距进一步拉大，破解均衡发展的矛盾成为新难题。

综合分析，“十四五”时期，我县县城住房发展将由开发经营为主向管理服务延伸，住房市场由增量为主向存量延伸，住房品质由实物评价为主向服务评价延伸，住房需求由自住为主向自住和改善并重延伸，住房保障方式由实物为主向货币和实物并举延伸，适应这一趋势的变化，需要进一步更新观念，转变住房发展方式，加大改革力度，创新体制机制，努力促进全县县城住房市场持续健康发展。

二、“十四五”期间指导思想、基本原则及发展目标

（一）指导思想

全面贯彻党的十九大精神以及习近平总书记系列重要讲话精神，牢固树立和贯彻落实创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念，坚持以人为本，以保障和改善民生为着力点，以提高住房发展质量和效益为中心，囚地制宜、分类施策，完善住房市场体系和保障体系，提升城市宜居水平和居住品质。推进城乡建设与生态建设协调发展，构建起中心县城集聚作用明显，城乡体系布局合理、功能完善、地域文化特色鲜明的城乡发展新格局，为加快我县新型县城化建设，打造“生态郡、养生谷、健康城”提供保障。

（二）基本原则

1、坚持加强调控。正确运用政府调控和市场机制两种手段，强化政府稳定住房市场、加强住房保障的责任，发挥市场配置资源的基础作用，破解“去库存”难题，促进住房市场稳定持续健康发展。

2、坚持创新推动。适应新型县城化发展要求，加大改革力度，加快建立租购并举的住房制度。创新体制机制，鼓励棚改货币化安置，建立住房租赁体系，更好地发挥住房公积金作用，加快形成以政府为主完善基本住房保障体系和以市场为主构建多层次住房供应体系，满足县城居民多样化的住房需求。

3、坚持保障民生。继续加大保障性安居工程建设，加快棚户区、“城中村”和城市危房的改造步伐，加大城区老旧小区整治改造力度，有效解决农业转移人口市民化和县城中低收入家庭的住房间题。

4、坚持转型发展。坚持绿色发展，推广海绵城市建设理念，注重节能、节水、节材和环境保护，确保住房发展与绿色建筑、低碳社区、低碳城市等建设工程相结合，加快发展建筑产业现代化，加快推进产品创新、技术创新、商业模式创新，促进住房发展模式升级转型。

（三）发展目标

到“十四五”期末，推动形成总量基本平衡、结构基本合理、房价与消费能力基本适应的住房供需格局，深化住房制度改革，加快构建购租并举的住房制度，住房市场长效机制进一步确立；续推进保障性安居工程建设，基本完成县城各类棚户区、“城中村”和老旧小区改造任务，住房保障体系进一步完善；转变住宅建设发展方式，加强城市基础功能优化，使住房品质、宜居环境得到进一步提升。

1、住房投资建设方面。

全县住房开发预计投资17.5亿元。商品住宅新增开发面积预计达到50万平方米。

2021年计划开发东升花园6万平方米、御林尚品二期6万平方米，计划总投资4.2亿元。

2022年计划开发金泰柴澜山三期7万平方米、寇河北岸铁道南3万平方米，计划总投资3.5亿元。

2023年计划开发西粮库7万平方米、鸿瀚皇家水岸三期3万平方米，计划总投资3.5亿元。

2024年计划开发公安局东侧8万平方米，计划总投资2.8亿元。

2025年计划开发公安局东侧10万平方米，计划总投资3.5亿元。

2、居住水平和品质方面。

县城常住居民人均住房建筑面积超过35平方米；县城新建住宅小区绿地率超过30%；县城新建住宅小区物业服务覆盖率达100%，老旧住宅小区物业服务覆盖率达95%以上。

3、县城住房保障方面。

实施县城低收入家庭租赁补贴计划累计达3500户，420万元。2021年至2025年每年发放补贴700户，补贴金额84万元。

4、老旧小区整治改造方面。

基本完成县城老旧住宅小区改造提升工作，老楼危楼安全隐患基本消除，老旧住宅小区配套设施进一步完善，居住综合环境明显改观。2021年完成113栋单体楼改造任务，共计37.15万平方米，5540户。2021年至2025年计划完成既有31个住宅小区升级改造，达到应封尽封。

5、住宅产业发展方面。

推进建筑产业化发展，推广装配式建筑；新建住宅全装修比例达到20%。“十四五”末，全县新建住宅按绿色建筑标准设计建造比例达到60%以上；新建住宅全面实行建筑节能55%标准。

6、城市基础设施建设方面。

（1）建设城市公园，计划投资7.2亿元，占地面积75万平方米。

（2）建设公铁立交桥，计划投资1.81亿元，分别在菜市街、东城街、大通街与铁路交叉口建设立交桥，桥长1710米。

（3）实施步行街改造工程，计划投资2100万元。

（4）实施城区供热供水排水道路建设等改扩建设工程，包括石人沟河城区段景观工程。

（5）实施地下管廊工程，对城区红旗路建设三洞式管廊3.2公里。

（6）规划布设充电桩238个。

（7）实施雨污分流改造项目，新建污水管网92公里，改造泵站2座，新建污水泵站3座。

（8）生活污水处理厂三期扩建工程。

（9）棚户区改造项目。

（10）货运停车场项目。

（11）城区绿化美化提升项目。

（12）乡镇压缩式垃圾中转站项目。

（13）北山公园建设项目。

（14）劳动广场项目。

（15）道路拓宽改造项目。

（16）老旧小区改造项目。

（17）城区生垃圾治理设施建设项目。

（18）城区环保型旅游公厕项目。

（19）特色夜市项目。

（20）广告牌改造项目。

三、住房发展主要任务

（一）促进县城住房平稳健康发展

1、建立购租并举的住房制度。推进以满足新市民住房需求为主的住房制度改革，建立购租并举的住房制度。有序引导县城居民合理的改善住房需求，积极支持农业转移人口进城购房、租房。培育住房租赁市场主体，多渠道发展住房租赁市场。鼓励各类投资者通过租赁、购买等方式多渠道筹集房源，提高住房租赁企业发展。支持房地产开发企业拓展业务范围，利用已建成住房或新建住房开展租赁业务。允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，拓宽住房租赁经营企业融资渠道。加强住房租赁监管，规范市场秩序。

2、加强和改进房地产市场调控。综合运用经济手段、法律手段和必要的行政手段，根据市场供求变化，把握地区差异，完善调控措施，稳步化解房地产库存，坚持因城施策、因地制宜、分类调控。合理调控土地供应方式，公开市场信息，合理引导市场预期，防止房价非理性上涨。

3、促进县城住宅建设调结构转方式。在符合城乡规划的前提下，调整土地、规划条件，支持尚未开发的土地和尚未竣工的住宅项目向养老地产、旅游地产、文化地产、体育地产、商务居住复合型地产转变，按照市场需要，开发新型住宅产品。鼓励住宅开发企业顺应市场规律，调整营销策略，适当降低住房价格。鼓励房地产开发企业出租库存商品住房；引导房地产开发企业与住房租赁企业合作，发展租赁地产。

4、努力保持供求关系基本平衡。改进住房供应，统筹商品房开发和保障性住房建设，配合土地部门做好土地供应管控，合理确定用地供应规模和节奏，加强住房开发建设的过程管理与监督，优化商品住房供应结构，科学指导住房开发周期，增加适销对路的套型，完善差别化住房信贷、税收政策。努力保持总量基本平衡，结构基本合理，保持房地产市场稳定健康发展。

（二）健全县城住房保障体系

1、加快推进棚户区改造工程。加快推进城乡结合部、城中村的棚户区改造工程，加大棚户区改造货币化安置力度，通过市场化运作方式，引导社会资本参与棚户区改造。积极探索政府购买服务方式、通过特许经营等PPP模式，对棚户区改造及相关基础设施进行融资，争取国家发展银行的贷款支持城中村改造。采取政府引导棚户区居民自助购买存量房安置、政府购买存量房安置及货币补贴等方式，推进棚户区货币化安置。

2、建立健全租赁住房保障体系。通过提供公共租赁住房或发放住房租赁补贴方式，保障在县城稳定就业且符合条件的农业转移人口基本住房需求。完善租赁补贴制度，结合市场租金水平和保障对象实际情况，合理确定租赁补贴标准。

3、有序推进老旧小区整治改造。围绕新型县城化建设主线，突出人的县城化为核心，以改善民生为重点，着力解决县城老旧住宅小区建设标准不高、设施设备陈旧、功能配套不全、环境质量较差等问题，改善居住条件，提高居住品质，优化城市人居环境。基本完成老旧住宅小区整治改造提升工作，消除老楼危楼安全隐患，进一步完善老旧住宅小区配套设施，促使居住综合环境明显改观。逐步建立老旧小区的物业管理长效机制。

（三）提升县城住房品质和管理水平

1、促进住宅理布局和品质提升。优化住房空间布局，完善配套设施，有序推进县城既有住区有机更新，营造便捷、舒适、安全的居住空间。合理确定住区人口规模、建筑密度和容积率，完善市政基础设施和公共服务设施配套，增加绿地和公共开放空间，创建住区宜居环境。优化住宅设计，尊重和传承人文传统，延续和彰显文化特色。全面推行新建小区老龄设施配套建设规划标准，改善老年人居家养老条件和社区养老环境。

2、落实绿色建筑行动计划。鼓励住宅项目按照绿色建筑标准建造。开展绿色生态城市综合试点，推动绿色建筑由单体示范转向区域示范。科学确定建筑密度、容积率和绿地率，完善市政基础设施和公共服务设施配套，严格落实新建住宅项目的各项规划指标。有序推进县城老旧住宅小区更新，增加养老、健身、娱乐、停车等功能性公共空间。推广“海绵城市”建设，全面提高城市宜居水平。

3、全面推进建筑产业化。完善建筑产业化标准化体系建设，通过财政补贴、税费减免、信贷优惠等政策，促进新能源、新技术、新材料、新设备、新工艺在新建、改建住宅中的推广应用，捉升住宅产品的科技含量。以预制装配式混凝土结构、钢结构、预制构配件和部品部件、住宅全装修为重点，深入开展建筑产业化综合试点小区建设。

4、加强住宅工程质量监管。严格执行法定建设程序和工程建设标准，加强对勘察、设计、施工、监理、验收等全过程质量管理。严格执行建材进场检验和复检制度，坚决杜绝不合格材料用于住宅工程建设。加强住宅工程质量监督检查，强化质量责任落实。严格执行住宅工程永久标牌制度，落实参建单位法定代表人、关键岗位执业人员负终身质量责任。

5、促进物业管理与社区管理的协调发展。县城新建住宅小区全面实施物业管理，推动旧住宅区逐步实施物业管理，进一步扩大物业管理覆盖面。加强社区文化建设，积极建立业主大会与社区居委会的良性互动关系。完善质价相符的物业管理价格机制，建立形成全方位、多层次的物业管理纠纷解决机制。继续完善住宅专项维修资金缴存、管理和使用等各项制度，促进物业服务行业持续健康发展。

四、保障措施

（一）深化县城住房供给侧结构性改革

科学控制县城住房新开工面积，减少无效和低端供给，扩大县城住房的有效和中高端供给，满足消费者多样化、个性化、高端化的住房需求，提高住房品质、质量和性能，实现更高水平的供需平衡，保持住房销售面积合理增长。加快去库存，处置“僵尸企业”，推进资产重组，增强县城住房持续健康发展的内生动力。

（二）确保居住用地有效供应

根据城市住房发展规划和年度实施计划，编制住房建设用地供应计划。对住房用地供应实行分类指导。优化住房用地供应结构，在建住房用地规模过大的地区，可根据市场状况，研究制定未开发项目用途转换方案：对已批准的住宅项目，在不改变容积率等主要规划指标、不改变用途性质且不减少土地出让金的前提下，允许按照法定程序调整规划设计方案，满足市场多样化需求。

（三）加大住房消费财政支持力度

根据财税制度改革的要求，推进房地产业营业税改征增值税，引导房地产企业合理定价。采取贴息、补助等方式，支持新市民首次购买住房需隶；按照政策规定，降低二手住房交易税负，减轻居民家庭购房压力。实行对销售和购买节能环保型住宅（包括全装修住宅）的财政支持和税收优惠政策，提高住房品质。

（四）做好住房金融服务工作

拓展住房建设资金渠道，解决企业融资难、融资贵等问题。加大住房开发贷款支持力度，满足适销对路的在建、在售商品住宅项目的合理融资需求。健全差别化住房信贷政策，落实好住房首付款比例和浮动利率等相关优惠政策。

（五）加强住房市场监督管理

加大县城住房市场监管力度，加强资质管理制度，规范房地产开发企业经营行为；严格执行商品房预售许可法定程序和许可条件，规范商品房预售合同备案管理；完善商品房预售资金监管措施，保障商品房预售资金安全，维护购房者权益；规范商品房预售行为，加强商品房预售人员的管理，落实好新建商品住房交付使用程序。建立住宅开发企业、中介企业、物业管理企业信用管理体系，畅通投诉举报渠道。加强监督检查，依法查处扰乱市场秩序、侵害群众利益的行为，加大对违法违规行为的处罚力度，优化住房市场环境。